Se l’acquirente, che ha acquistato l’immobile usufruendo dell’agevolazione per la valorizzazione edilizia, lo rivende prima dei 10 anni e senza aver realizzato la trasformazione energetica, perde il beneficio fiscale: è tenuto a versare le imposte ordinarie, nonché la sanzione del 30%. Lo ha affermato l’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 324 del 6 giugno 2022.
Interpello n. 234/2022
La recente risposta del Fisco interviene in merito al dubbio avanzato da una società che ha acquistato nel 2020 un immobile fruendo delle agevolazioni fiscali (ai sensi del articolo 7 del dl n. 34/2019, decreto Crescita), ossia l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna.
L’istante rappresenta che l’immobile in questione è in procinto di essere venduto, ma senza aver eseguito la trasformazione della classe energetica come previsto nel decreto Crescita.
Quesito
Data la decadenza dal regime agevolativo, l’istante chiede se sia possibile provvedere al pagamento dell’imposta a seguito di autodenuncia nei confronti dell’Amministrazione finanziaria, senza applicazione di sanzione o, in alternativa, con applicazione della sanzione riducibile usufruendo dell’istituto del ravvedimento.
Regime agevolativo: le condizioni
Questo perché il provvedimento ha previsto, fino al 31 dicembre 2021, un’agevolazione per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, che, entro i successivi 10 anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi o eseguano, sui medesimi fabbricati determinati interventi edilizi (in entrambi i casi conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica “NZEB, A o B”), e poi procedano alla successiva alienazione.
Pertanto, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di euro 200 ciascuna laddove ricorrano le seguenti condizioni:
- l’acquisto sia effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
- l’acquisto abbia come oggetto un “intero fabbricato” indipendentemente dalla natura dello stesso.
Il soggetto che acquista l’intero fabbricato, inoltre, entro 10 anni dalla data di acquisto deve provvedere:
- alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche;
- ad eseguire interventi di “manutenzione straordinaria”, “interventi di restauro e risanamento conservativo” o “interventi di ristrutturazione edilizia” individuati dall’articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d) del dpr n. 380 del 2001;
- all’alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75% del volume dell’intero fabbricato.
Tuttavia, sia nel caso di ricostruzione o ristrutturazione edilizia, il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche NZEB (“Near Zero Energy Building”), A o B.
Nel caso in cui dette condizioni non siano rispettate nel termine previsto, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30% delle stesse imposte; sono, inoltre, dovuti gli interessi di mora a decorrere dalla data di acquisto del fabbricato.
Parere delle Entrate
La vendita dell’intero immobile, acquistato fruendo dell’agevolazione fiscale, prima del decorso del termine di dieci anni e senza che sia stata effettuata l’attività di valorizzazione descritta, implica la decadenza dall’agevolazione, con:
- applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria
- sanzione pari al 30% delle stesse imposte.
